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Vous préparez votre premier investissement locatif et vous vous demandez quel est le choix le plus sûr et le plus rentable à terme ?
Acheter neuf ou ancien : comment faire le meilleur choix ?
Participer à un programme immobilier neuf ou acheter dans l’ancien n’implique pas les mêmes contraintes. Le type d’investissement dépendra alors de vos objectifs. Pour être certain d’opter pour la meilleure option, voici un tour d’horizon des paramètres à prendre en compte avant de réaliser votre placement immobilier.
Acheter dans le neuf ou l’ancien : quel est le choix le plus rentable ?
La rentabilité d’un investissement neuf ou ancien doit être envisagée selon son prix d’achat, les charges relatives au bien ou encore la plus-value potentielle pouvant être réalisée.
Prix à l’achat : avantage ancien
A l’achat, de prime abord, le rapport penche nettement en faveur de l’ancien qui affiche des prix inférieurs de 20 à 30% selon les régions ou les villes (à Paris par exemple, un logement ancien se négocie autour de 8600€ du m² là où le logement neuf peut atteindre 11 000€ du m²). Le rapport est encore plus marqué dans des villes comme Rennes, Nantes ou Grenoble par exemple où il peut même atteindre jusqu’à 50%.
Charges à prévoir : avantage neuf
Un bien neuf présente en revanche l’avantage d’être livré clé en main et habitable immédiatement là où l’ancien suppose souvent des réaménagements et des travaux de rénovation à prévoir qui vont venir gonfler dans une bonne partie des cas l’enveloppe à l’achat.
Les charges de copropriété sont du même coup moins importantes pour le neuf puisque par définition, les gros travaux à prévoir dans l’immeuble (ravalement de façade, entretien de la cage d’escalier) n’auront pas à être budgétés avant au moins une bonne dizaine d’années.
Pour l’achat d’un bien neuf, une TVA de 20% s’applique (5,5% pour un achat dans certains quartiers prioritaires de la ville). Cette taxe est intégrée dans le prix d’achat et explique en bonne partie l’écart de prix constaté entre le neuf et l’ancien en plus des prestations généralement haut de gamme des logements neufs (nouvelles normes environnementales, équipements modernes etc.).
Les frais de notaire : avantage neuf
Les frais de notaire sont bien moins élevés pour un investissement dans le neuf que pour un investissement dans l’ancien. Cela s’explique d’une part par le fait que le notaire n’aura pas de recherches à effectuer sur les antécédents du bien comme c’est le cas pour l’ancien. Ses honoraires seront par conséquent moindres. D’autre part, la majeure partie des frais de notaire relèvent des impôts et taxes.
La taxe de publicité foncière qui s’élève à 0,71% du prix d’achat est due pour la vente de biens neufs comme anciens. En revanche, les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) sont à acquitter uniquement pour les transactions dans l’ancien (5,80% du prix d’achat), les biens neufs étant exonérés de cet impôt.
Au global, les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 2 à 3% du prix d’achat pour un investissement dans le neuf alors qu’ils représentent 7 à 8% du prix d’achat pour un investissement dans l’ancien.
Les aides financières : avantage neuf
L’investissement dans le neuf ouvre droit à davantage de dispositifs étatiques et de mécanismes financiers incitatifs. Ainsi, même si un achat dans l’ancien peut permettre de bénéficier du dispositif MaPrimeRenov pour les publics et travaux éligibles : installation d’une PAC air-eau, mise en place d’une isolation thermique par l’extérieur, VMC à double flux, etc.
L’investissement dans le neuf offre lui les avantages des programmes de défiscalisation Pinel, De Robien ou encore Denormandie. Ils offrent la possibilité d’obtenir des exonérations fiscales pouvant aller jusqu’à 21% d’économies d’impôts sur 12 ans.
Le PTZ (prêt à taux zéro) permettant de bénéficier d’une exonération d’intérêts sur un crédit immobilier jusqu’à 100 000€ est lui accordé pour le premier achat d’une résidence principale. Il peut donc s’avérer judicieux si vous envisagez dans un premier temps d’habiter le logement neuf avant d’éventuellement le louer ou le revendre par la suite (après au moins 6 ans).
Les logements neufs sont par ailleurs exonérés de Taxe Foncière les 2 premières années dans la plupart des communes. Une donnée à intégrer dans votre calcul.
Les perspectives de revente : avantage ancien
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, un bien neuf ne sera pas forcément revendu plus cher qu’un bien ancien. Bien au contraire… Un bien neuf, acheté plus cher du fait notamment de ses équipements modernes subit une dépréciation importante de sa valeur (d’environ 20%) immédiatement après l’arrivée de ses premiers occupants (un peu à la manière d’un véhicule).
A l’inverse, le bien ancien bénéficie souvent de prestations recherchées qui prennent de la valeur avec le temps (moulures, parquets, cheminées) et qui alimente le caractère unique du logement.
Acheter dans le neuf ou l’ancien : quelles contraintes ?
Des délais d’attente bien différents : avantage ancien
En premier lieu, l’achat dans le neuf va de pair avec une attente plus importante. Dans le cas d’une vente sur plan (ou vente VEFA), il se passe en effet environ 12 à 18 mois entre le contrat de réservation et la livraison finale du bien. Des délais de livraison 4 à 5 fois plus importants que dans l’ancien où 3 à 4 mois sont généralement suffisants entre la signature du compromis de vente et le transfert effectif de propriété.
Ces délais peuvent même encore s’allonger pour le neuf en cas de retard de livraison ou si vous êtes dans les premiers à signer un contrat de réservation avec les promoteurs, les travaux ne démarrant généralement pas avant qu’au moins 50% des lots ne soient vendus. Si la patience n’est pas votre fort, mieux vaut donc abandonner l’idée du neuf !
Les règles thermiques : avantage neuf
Les logements achetés neufs sont obligatoirement conformes à la très exigeante Règlementation Thermique 2012 (RT2012) et bientôt à l’encore plus exigeante Règlementation Environnemental 2020 (RE2020). Ils ont donc un très haut niveau de performance énergétique (classés avec l’étiquette A ou B) et qui concerne différents types de bâtiment.
Ils assurent ainsi un confort thermique et sonore optimal et du même coup une consommation d’énergie bien moins importante. Des prestations et des économies fortement appréciées par vos futurs locataires.
Ces équipements dernier cri ne nécessiteront donc là encore aucuns travaux à prévoir pour les premières années.
A l’inverse, un achat dans l’ancien entraînera plus ou moins rapidement des remplacements d’équipements et une remise aux normes notamment sous le poids des contraintes réglementaires visant à éliminer les passoires énergétiques. On devra par exemple très souvent payer le prix d’une pompe à chaleur, un coût significatif, bien que pouvant être réduit grâce à de nombreuses aides.
La localisation : avantage ancien
Les grands centres urbains étant aujourd’hui, pour la très large majorité, abondamment peuplés, la plupart des programmes neufs sont vendus en périphérie. La proximité des commerces, gares, écoles ou équipements sportifs est une donnée importante à prendre en considération pour la future location de votre bien.
Cet éloignement des centres-villes ne joue donc pas forcément en faveur de l’investissement dans le neuf même si l’offre de transports tend à se développer à vitesse à grand V (développement du Grand Paris notamment).
Investissement dans le neuf ou l’ancien : match nul !
En conclusion, le choix d’un investissement dans le neuf ou l’ancien dépend de nombreux critères dont vos objectifs à court et long terme, votre budget, votre âge ou encore votre patrimoine. Chaque dispositif a ses avantages et ses inconvénients qui devront donc être pris en compte au regard de votre situation personnelle.