Terrain non constructible : Comment le faire viabiliser
Il arrive parfois que l’on doive gérer un terrain non constructible. Ce n’est pas toujours une affaire simple à mener, car ce type de terrain est soumis à des contraintes légales qui sont tempérées par de très nombreuses exceptions. Dans certaines régions, l’utilisation des terrains non constructibles en dépit de la loi peut mener à de nombreux problèmes. On remarque que les particuliers recentrent fréquemment leur attention sur la question de la viabilisation d’un terrain non constructible. Voici quelques explications pour mieux comprendre ce point épineux.
Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?
La classification des types de terrains a dans le passé été un point que certains préféraient oublier. De nos jours, la loi est plus stricte et la chasse aux infractions est devenue omniprésente.
Aussi, il est important de bien visualiser les deux grands types de terrains, de manière à ne commettre aucune entorse à la loi et à maximiser l’utilisation de sa parcelle.
Pour déterminer comment se situe votre parcelle, il est indispensable de se rendre en mairie pour consulter le Plan Local d’Urbanise (PLU).
Définition d’un terrain constructible
Un terrain constructible prend cette dénomination lorsque l’administration y autorise la construction d’un bâtiment résidentiel ou professionnel.
Généralement les terrains constructibles sont présents dans des zones bien définies du PLU :
- Les zones U : Les zones urbanisées sont 100% constructibles. Ces parcelles sont en général déjà raccordées aux différents réseaux ou sont en bordure immédiate des conduites techniques.
- Les zones AU : Les zones à urbaniser ont reçu le feu vert de la mairie pour recevoir des constructions, mais sont considérées par l’administration comme non raccordées aux réseaux. Dans ce cas là un constructeur ou un promoteur fait les démarches pour passer la ou les parcelle(s) en zone U.
Votre terrain est-il non constructible ?
Les terrains non constructibles peuvent être de types très différents. La zone peut être agricole, naturelle, forestière ou protégée.
Les terrains tombants sous ces dénominations sont non constructibles, mais peuvent, selon les cas et selon les mairies, obtenir des autorisations pour réaliser certaines viabilisations et même pour recevoir certains types de constructions (très limitées).
La viabilisation d’un terrain non constructible passe donc par une autorisation municipale, motivée en amont par le type de zone.
Peut-on changer le statut d’un terrain ?
Contrairement aux idées reçues, un terrain constructible n’est pas destiné à le rester indéfiniment. Les PLU changent régulièrement et sont modifiés en fonction de la politique d’urbanisme du groupe municipal en fonction.
Ainsi, un terrain aujourd’hui non constructible pourra, sauf contre-indication technique, être constructible dans quelques années.
Même si cela ne conditionne pas directement la viabilisation de votre terrain non constructible, il est important de garder en tête, que pour ces raisons, un terrain non constructible ne se barde pas.
Viabilisation d’un terrain non constructible : Comment faire ?
Dans certains cas, il est possible de réaliser une viabilisation, totale ou partielle d’un terrain non constructible.
Les raccordements qui vous seront accessibles dépendent principalement des autorisations de votre mairie et de votre interlocuteur : eau, assainissement ou électricité.
Gardez à l’esprit que l’accord de l’une des parties ne signifie pas forcément que l’autre partie aura une réaction similaire.
Le raccordement de l’eau : Le plus facile
D’après les expériences de nombreux particuliers, le raccordement d’un terrain non constructible le plus aisé à obtenir est celui de l’eau.
Un terrain de ce type peut en effet avoir un but agricole ou tout simplement être cultivé par un particulier. Pour cette raison, le raccordement à l’eau est presque toujours accepté.
Il faut en premier lieu faire une demande d’autorisation en mairie, puis se rapprocher de l’entreprise qui gère l’eau de la zone.
Cette viabilisation de terrain non constructible suit une procédure classique avec pose d’un compteur et abonnement obligatoires.
Quel assainissement privilégier ?
On peut avoir besoin d’installer un assainissement individuel sur une parcelle non constructible. C’est par exemple le cas lorsqu’on achète une parcelle adjacente non constructible et qu’on désire y installer la solution d’assainissement. On doit donc calculer le prix d'un assainissement individuel destiné à un terrain constructible, avec la particularité d'un terrain non constructible, pouvant donc mener à des frais supplémentaires.
D’autres cas peuvent exister, mais ils impliquent tous le même parcours : consultation du PLU, autorisation municipale et validation par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif).
Le raccordement EDF : Plus d’exceptions que de certitudes
La viabilisation d’un terrain non constructible la plus délicate à obtenir est celle du raccordement au réseau électrique.
La situation de ce réseau est particulièrement floue, même si la loi semble donner des règles claires. Il est en effet stipulé par la loi du 10 février 2000 (n°2000-108) que le gestionnaire du réseau électrique est tenu de faire droit à toute demande de raccordement qui lui est soumise. Cela est valable pour les zones non protégées ne présentant aucun problème de sécurité ou de salubrité.
Dans la pratique la situation est plus délicate, car les gestionnaires des réseaux électriques réclament généralement une copie du permis de construire pour satisfaire à toute demande de raccordement.
Là encore, l’idéal est de s’adresser en premier lieu à la mairie de manière à disposer d’un soutien en cas de litige.