Tout savoir sur les travaux en copropriété

Les travaux en copropriété peuvent prendre bien des formes. Il en existe précisément cinq et pour chacune d’entre elles, des règles spécifiques s’appliquent. Découvrez notre article pour enfin tout savoir sur les travaux en copropriété.

La définition d’une copropriété

La copropriété se définit comme un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs propriétaires, appelés copropriétaires. Chacun d’entre eux possède une partie privative (un logement, une box, une place de parking, etc.) et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes.

Lorsqu’on parle de travaux en copropriété, il faut noter que les règles sont différentes si les travaux concernent une partie privative ou une partie commune.

En effet, dans un immeuble, le copropriétaire partage son lieu de vie. Il n’est pas libre d’effectuer les travaux de son choix et doit parfois obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires. Cet organe de la copropriété, composé de tous les copropriétaires, se réunit tous les ans lors d’une assemblée générale durant laquelle sont votées des résolutions, notamment concernant d’éventuels travaux.

Mais quelles sont les différentes formes de travaux de copropriété ?

Les travaux privatifs en copropriété

Les travaux privatifs concernent tous les travaux qu’un copropriétaire décide d’effectuer dans son logement. Lorsque ceux-ci ne portent pas atteinte aux parties communes, qu’ils ne modifient pas l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’ils sont autorisés par le règlement de copropriété, le copropriétaire est le seul décisionnaire et n’a pas besoin de l’autorisation du syndicat de copropriétaires.

Il peut donc décider d’apporter les modifications qu’il souhaite à son lot, comme par exemple la pose d’un nouveau parquet ou l’installation d’une cuisine. Dans ce cas, il finance seul les travaux.

Cependant, si les travaux effectués sur une partie privative sont susceptibles d’affecter les parties communes ou de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble, il sera nécessaire d’obtenir la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, lors d’un vote en assemblée générale. Pour cela, le copropriétaire doit écrire à son syndic par lettre recommandée avec accusé de réception pour qu’il inscrive le projet de travaux à l’ordre du jour.

Les travaux privatifs affectant les parties communes peuvent être par exemple :

• La pose d’une parabole ou d’un store ;
• L’agrandissement d’une fenêtre ;
• La transformation d’un balcon en véranda ;
• Etc.

Les travaux d’entretien en copropriété 

Les travaux d’entretien concernent les travaux de maintenance et de réparations effectués sur les parties communes, comme le toit, l’entrée, les escaliers, les canalisations communes, et les équipements collectifs comme le chauffage, l’ascenseur ou l’enrobé du parking.

Dans les faits, il s’agit de tous les travaux qui ont pour but de conserver l’immeuble en état. Ce type de travaux est à l’initiative du syndic de copropriété. En effet, c’est lui qui est chargé de l’entretien de l’immeuble.

Bon à savoir : Le syndic de copropriété doit veiller à la bonne conservation de l’immeuble. S’il ne le fait pas, il est possible de changer de syndic lors de l’assemblée générale.

On distingue deux types de travaux :

Les petits entretiens :

Il s’agit de petits travaux d’entretien ou de maintenance à l’initiative du syndic qui ne nécessitent pas l’autorisation du syndicat des copropriétaires. La maintenance de l’ascenseur ou un changement d’ampoule dans les parties communes ne nécessitent pas la sollicitation des copropriétaires par exemple.

Les gros travaux :

Il s’agit de travaux qui dépassent l’autorité du syndic. Son rôle est de solliciter le syndicat de copropriétaires en proposant les travaux nécessaires lors d’une assemblée générale. Le syndicat de copropriétaires vote l’adoption ou non des travaux. Selon le type de travaux, la majorité sera différente : simple, absolue, double majorité ou unanimité.

Voici des exemples de travaux dans les parties communes :

• La réfection d’une toiture ;
• Le remplacement d’un équipement collectif à l’identique ;
• La peinture dans les parties communes ;
• Etc.

Chaque copropriétaire participe au financement de ces travaux à la hauteur de sa quote-part des parties communes. Les charges seront demandées par le syndic via l’envoi d’un appel de fonds spécial travaux.

Les travaux d’amélioration en copropriété 

Les travaux d’amélioration concernent tous les travaux apportant un élément nouveau de qualité supérieure qui peut ainsi offrir un plus grand confort, une plus grande sécurité aux copropriétaires ou contribuer à diminuer les dépenses d’entretien et d’exploitation.

Le syndicat de copropriétaires vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires, l’adoption ou non de ces travaux.

Il peut s’agir par exemple :

• De travaux d’amélioration énergétique ;
• De la mise en place d’un digicode ou d’un interphone ;
• De l’installation d’un ascenseur ;
• Etc.

Chaque copropriétaire participe aux frais engagés pour effectuer les travaux en copropriété à la hauteur de sa quote-part des parties communes.

Les travaux urgents en copropriétés

Les travaux urgents concernent les travaux de conservation de l’immeuble qui ne peuvent pas attendre sous peine de causer des dommages à l’immeuble ou aux copropriétaires.

Il est difficile de juger de l’urgence de travaux en copropriété. Cependant, on peut citer par exemple :

• Un système de chauffage collectif en panne en plein hiver ;
• Une canalisation perforée ;
• Une mauvaise étanchéité ;
• Un mur délabré menaçant de s’écrouler.

Dans ce cas, le syndic de copropriété a le droit d’agir au plus vite sans l’autorisation des copropriétaires. Toutefois, il se doit de les informer par courrier ou voie d’affichage des travaux qu’il compte entreprendre. Dans un second temps, le syndic devra convoquer une assemblée générale pour que les copropriétaires ratifient a posteriori les travaux engagés.

Les travaux obligatoires

Pour finir, il existe un dernier type de travaux de copropriété : les travaux obligatoires. Ils concernent tous les travaux de copropriété visant à la mise en conformité de l’immeuble. En effet, la loi est en constante évolution et peut imposer la réalisation de certains travaux aux immeubles.

Par exemple, la législation impose aux immeubles de respecter certaines normes de sécurité concernant le ravalement de façade ou la lutte contre les nuisibles. Ces travaux sont obligatoires mais toutes les modalités de réalisation et de calendrier sont soumises au vote des copropriétaires lors d’une assemblée générale. La majorité nécessaire dépendra du type de travaux à effectuer.