La simulation de mon prêt immobilier avec travaux : Comment ça marche ?

Parfois, il faut effectuer quelques travaux pour transformer un bien ancien et en faire le logement idéal. Mais comment financer ces travaux ? Dans la plupart des cas, il faudra recourir à un prêt personnel. Or, il peut être intéressant d’inclure le coût de ces travaux directement dans votre prêt immobilier. Découvrez comment.

Lorsqu’on se lance dans un projet d’achat immobilier, la première chose à faire est d’évaluer sa capacité d’emprunt afin de connaître son budget maximal. C’est donc avec ce chiffre en tête que vous pourrez évaluer quel type de bien et quels types de travaux sont dans votre budget.

Par exemple, si votre capacité d’emprunt maximal avoisine les 400 000 € et que vous visez un bien à 300 000 €, vous pourrez peut-être emprunter 100 000 € de plus pour financer vos travaux de rénovation. Et on peut en faire des choses avec 100 000 € !

De nombreux outils en ligne et gratuits vous permettent ainsi d’évaluer votre capacité d’emprunt et un montant prévisionnel pour vos travaux. Certains simulateurs de crédits  incluent ainsi la question des travaux dès la première simulation pour avoir une meilleure vision d’ensemble de votre projet et adapter votre demande de crédit à votre budget et vos ambitions.

Bien qu’il existe des crédits à la consommation dédiés aux travaux, il est plus pertinent d’inclure ses travaux dans son crédit immobilier, et ce pour diverses raisons :

Oui, mais il faut également prendre en compte que le fait d’inclure le montant des travaux dans son prêt immobilier n’est pas si simple ! Premièrement, vous devez vous assurer que le montant total emprunté et doit correspondre à vos capacités de remboursement. Si votre taux d’endettement dépasse le seuil autorisé, on ne vous accordera pas de crédit !

Ensuite, vos travaux ne pourront être financés par votre prêt immobilier seulement si vous avez des devis à présenter à la banque ! Non seulement cela permet de justifier le montant emprunté, mais en plus la banque pourra verser directement la somme à l’entreprise qui effectuera vos travaux.

Intégrer le coût des travaux avec une seule ligne de crédit est la solution la plus simple à mettre en place. Vous recevez alors le montant total du capital emprunté, avec le capital de l’achat du bien et le capital prévu pour les travaux réunis dans un seul emprunt.

Avec deux lignes de crédit, vous procédez finalement à deux prêts distincts aux yeux de la banque : un pour financer l’achat du bien, un pour financer les travaux.

Le prêt alloué aux travaux n’est donc pas débloqué en même temps que le prêt immobilier, puisque la banque verse l’argent au fur et à mesure de l’avancée des travaux, sur présentation des factures.

Comme les paiements sont échelonnés, on parle alors d’intérêts intercalaires : vous ne payez que des intérêts sur les sommes versées. Une fois la somme du prêt des travaux entièrement versé, votre prêt est mis en amortissement et le remboursement du capital commence.

Exemple :

Vous achetez un bien à 200 000 € qui nécessite 50 000 € de travaux. Vous contractez alors deux prêts : un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 1,40 %, et un prêt de 50 000 € sur 10 ans à 1,20 %.

Vous débloquez d’abord le capital de votre prêt immobilier, que vous commencez à rembourser immédiatement.

Au début des travaux, la banque débloque à la demande du constructeur 30 % des fonds, soit 15 000 €, avec des intérêts s’élevant à 15 € (15 000 x 1,20 % / 12).

Le mois suivant, la banque débloque 35 % des fonds, soit 17 500 €. Les intérêts que vous versez chaque mois sont désormais de (15 000 + 17 000) x 1,20 % / 12, soit 32,5 €.

Le mois d’après, la banque débloque les 35 % restants, soit encore 17 500 €. À partir de cette date, les intérêts sont donc de (15 000 + 17 500 + 17 500) x 1,20 % / 12, soit 58,3 €.

Comme tous les fonds ont été débloqués, le prêt est désormais en amortissement : vous commencez donc à rembourser les mensualités, qui additionnées aux intérêts, s’élèvent à 442 € par mois.

On fonctionne ici avec une seule ligne de crédit, avec un versement du capital alloué aux travaux en une ou deux fois. La seule différence, c’est que les mensualités ne sont exigées qu’à la fin des travaux. On a alors affaire à des intérêts intercalaires assez élevés pour pallier la durée de non-remboursement forcément plus longue que sur un prêt classique.

Exemple :

Vous trouvez un bien à 200 000 € qui nécessite 50 000 € de travaux (chaudière à granulés, ravalement de façade, etc.). Vous contractez alors un prêt de 250 000 € sur 20 ans à 1,40 % pour financer l’achat du bien et les travaux.

Vous débloquez d’abord le capital pour l’achat du bien, soit 200 000 €, avec 233,3 € d’intérêts (200 000 x 1,40 % / 12).

Le mois suivant, vous débloquez 25 000 € pour le lancement des travaux, avec des intérêts s’élevant à (200 000 + 25 000) x 1,40 % / 12, soit 262,5 €.

Le mois d’après, vous débloquez les 25 000 € restants pour finir les travaux. Les intérêts sur cette somme s’établissent donc à (200 000 + 25 000 + 25 000) x 1,40 % / 12, soit 291,6 €.

Une fois les travaux terminés, vous commencez enfin à rembourser les mensualités de votre crédit immobilier.

Pour mener à bien votre demande de prêt avec travaux, vous devez être bien organisé ! Dès le dépôt de votre demande de prêt, vous devez demander le financement des travaux avec un maximum de documents à l’appui. Vous devez donc avoir commencé à contacter des artisans et demandé des devis !

Bien que les devis soient obligatoires pour demander le financement de vos travaux, vous bénéficiez d’une certaine marge de manœuvre une fois le prêt accordé. Vous pouvez donc tout à fait changer d’artisan en cours de route, tant que les devis correspondent à peu près.

D’ailleurs, si vous trouvez un artisan qui effectue vos travaux à moindre coût, la banque ne débloquera pas les fonds, puisqu’elle le fait au fur et à mesure ! Elle ajustera alors le montant des mensualités.