Quels Sont les Risques d’une Vente à Réméré ?

Si vous faites face à des difficultés financières qui ne semblent pas trouver de solution élégante, le recours à une vente à réméré peut vous aider. Cette opération vous permet de bénéficier de fonds rapidement disponibles afin de rembourser vos dettes, tout en évitant la saisie et en vous laissant du temps pour vendre votre bien au mieux. Toutefois, le processus de vente à réméré a des risques qu’il faut maîtriser, et que nous détaillons ici.

Vente à réméré : Qu’est-ce que c’est ?

Définition d’une vente à réméré

La définition juridique de la vente à réméré est l’objet de l’article 1659 du Code Civil, qui place ses cadres légaux. La vente à réméré est définie comme la vente d’un bien que le vendeur peut racheter selon les termes du contrat établi entre les deux parties (acheteur et vendeur).

Si la définition de la vente à réméré reste obscure pour de nombreux particuliers, c’est parce que ce processus, quoique mis en place par Napoléon, n’a connu un regain d’intérêt que dans les années 1990. Il s’agit ainsi d’un montage financier permettant à un propriétaire de vendre son bien de manière classique, avec toutefois une possibilité de rachat pour une durée déterminée dans le contrat. Pour rémunérer l’acheteur, un loyer (convenu dans le contrat) est versé par le vendeur.

Par exemple : Le vendeur, qui est surendetté et ne peut plus emprunter, vend sa maison pour 200 000€ (évaluée prix marché à 300 000€) avec, écrit au contrat, un prix de rachat de 215 000€ et un loyer de 1 300€, le tout sous une échéance de 36 mois. Le vendeur encaisse 200 000€ immédiatement et peut ainsi rembourser ses dettes et retrouver une pleine capacité bancaire, y compris celle de pouvoir emprunter. Au bout de 12 mois (donc 15 600€ de loyer), le vendeur trouve un acquéreur à prix satisfaisant (280 000€). Il peut ainsi vendre son bien, régler le prix de rachat et bénéficier d’une somme de départ pour poursuivre ses activités.

Pourquoi vendre en réméré ?

La vente à réméré est utile pour les propriétaires très endettés, qui ne peuvent plus emprunter, dont le reste à vivre est largement inférieur à leurs mensualités et qui sont fichés FICP (Fichier national d’Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) ou FCC (Fichier Central des Chèques).

Dans ce genre de situation, la vente à réméré permet d’éviter une saisie, qui n’est jamais aussi efficace financièrement qu’une vente classique. On peut ainsi tirer plus de profit de la vente de son bien et partir sur de meilleures bases après vente tout en faisant attention de faire appel à la bonne personne pour faire estimer son bien, ou racheter tout simplement sa propre maison car la vente en réméré est une vente avec faculté de rachat.

Pour en savoir plus sur ce montage, vous pouvez consulter cet article sur la vente à réméré.

Quels sont les risques liés à une vente à réméré

La vente à réméré a des risques certains que vous devez garder à l’esprit avant de signer tout contrat. Cette procédure financière doit vous aider et non pas vous mettre dans une situation équivalente ou encore plus délicate.

Risques liés aux coûts d’une vente à réméré ?

Comme toute opération financière, la vente à réméré a des risques qui doivent être pesés et dont votre interlocuteur spécialisé (notaire) doit vous informer.

Le risque principal est de ne pas pouvoir racheter votre bien. Il peut en effet arriver de ne pas pouvoir vendre le bien au prix souhaité et ainsi de ne pas pouvoir satisfaire à la clause de rachat du contrat. De la même manière, si vous ne parvenez pas à vendre votre bien dans le temps imparti, alors vous ne pourrez pas le racheter. Il faut donc vous assurer que la mise sur le marché de votre bien sera rentable et couvrira le prix de rachat.

Un autre risque de la vente à réméré est celui de ne pas entièrement comprendre de quoi il s’agit. La vente à réméré est un processus simple sur le papier, mais qui peut s’avérer très compliqué dans la réalité. Vous devriez donc vous faire accompagner par un organisme sérieux, dans lequel vous avez toute confiance. Il peut s’agir d’une agence immobilière, d’un avocat ou d’un notaire. Dans tous les cas, ne vous engagez pas seul dans une vente à réméré, car vous n’en maîtrisez pas les risques.

Enfin, on remarque très souvent que les particuliers qui évaluent les risques d’une vente à réméré se concentrent sur les problèmes financiers et sur la pertinence de l’opération immobilière, mais pas sur les coûts annexes. Or, ces frais peuvent être importants et si votre rachat est très serré ils peuvent faire pencher la balance en votre défaveur. Il faut impérativement prendre en compte dans vos calculs :

Le coût de l’indemnité d’occupation (le loyer).
Les frais de notaire.
Les frais d’agence (pour les deux transactions).
La taxe foncière, qui peut être à votre charge.
La taxe d’habitation.
Une éventuelle taxe sur la plus-value.

Les avis sur la vente en réméré

Les avis sur la vente à réméré varient fortement, toutefois on peut percevoir certaines grandes tendances. La vente à réméré peut être un moyen de sortir de l’impasse, mais dans l’ensemble les particuliers y ayant eu recours n’évoquent pas une solution miracle. Il semble que l’avis sur la vente à réméré est que ce processus financier occasionne beaucoup de stress si l’accompagnement n’est pas optimal.

Comme dans beaucoup de domaine il existe de nombreux pièges qu’il faut éviter : notaires peu scrupuleux, avocats non qualifiés, acheteurs à la limite de l’escroquerie. La clé est encore une fois comme souvent de choisir les bons interlocuteurs pour vous accompagner dans votre démarche de vente à réméré.

Vous pouvez par exemple vous adresser à une société spécialisée reconnue dans le domaine, ou encore vous orienter vers une association qui utilise les ventes à réméré pour aider les foyers surendettés.

Avec le bon partenaire et les bons conseils, la vente à réméré peut représenter une sortie de surendettement judicieuse pour certains foyers et vous permettre d’envisager vos futurs projets plus sereinement.

Comment vendre son bien en réméré et diminuer le risque

Pour résumer ce dossier sur la vente à réméré et ses risques, voici quelques conseils valables dans toutes les situations :

Engagez une entreprise spécialisée de la vente à réméré, ou à défaut, un notaire de confiance maîtrisant la vente avec faculté de rachat.
Prenez connaissance de toutes les conditions de la vente à réméré, prescrites dans le contrat.
Calculez tous les frais qui entreront en jeu, dans la vente et le rachat ou la vente et la revente.
Ne faites pas jouer la période maximale de 5 ans, 24 ou 36 mois tout au plus sont idéaux pour revendre ou racheter votre bien.
Évitez de perdre tout votre capital en frais d’occupation.
Réalisez une simulation de la vente à réméré, en faisant varier le scénario. Une entreprise spécialisée pourra vous proposer plusieurs simulations de vente à réméré.