Les critères pour réaliser une plus-value immobilière
Vous avez prévu de vendre votre appartement ou votre maison ? Vous envisagez probablement de réaliser une plus-value immobilière à la revente. Travaux, performance énergétique, emplacement… Plusieurs critères impactent sur cette plus-value. On fait le point dans cet article.
Plus-value immobilière : qu’est-ce que c’est ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition.
Attention toutefois, pour calculer précisément sa plus-value, il faut penser à inclure dans votre prix d'acquisition les frais de notaire ainsi que les travaux réalisés.
Plus-value = Prix de vente (Prix réel stipulé dans l’acte) - Prix d’acquisition (Prix d’achat + Frais de notaire + coût travaux)
Comment réaliser une plus-value immobilière ?
Pour réaliser une plus-value immobilière, il est important de prendre en compte certaines caractéristiques du bien. Aussi, il est plus intéressant d’anticiper et de jeter un œil à ces caractéristiques dès l’acquisition du bien !
L’emplacement du bien immobilier
L’emplacement du bien est un critère primordial. En effet, si l’emplacement ne joue pas directement sur la plus-value du bien, il est l’un des premiers critères pris en compte lors de l’estimation d’un appartement ou d’une maison. Aussi, avant de vendre nous vous conseillons de bien vous renseigner sur les villes, les projets d’aménagement en cours ou à venir, la proximité des commerces, des transports, le dynamisme économique etc.
Les travaux de rénovation
L’aménagement intérieur de votre logement est essentiel pour assurer une vente rapide et au meilleur prix. Aussi, il ne faut pas le négliger !
Si vous souhaitez réaliser une plus-value importante, vous pouvez envisager des travaux comme l’aménagement des combles ou l’agrandissement de votre maison. En effet, si vous avez des combles aménageables, celles-ci vont vous permettre d’assurer une réelle plus-value sur votre bien. Les combles permettent d’agrandir votre bien, d’augmenter sa surface habitable et donc d’augmenter son prix. Cependant, cela nécessite un certain coût (électricité, isolation etc), il faut donc bien se renseigner avant de se lancer dans ce type de travaux. Il en est de même pour l’agrandissement de votre habitation. Si vous optez pour des travaux assez conséquents, l’ajout d’une chambre ou d’une véranda sera un atout à la revente ! Cela augmentera le prix de votre bien et permettra de toucher plus d’acheteurs.
Cependant, si vous devez cibler certains travaux, les pièces à privilégier sont la cuisine et la salle de bain. En effet, vos acquéreurs ne souhaiteront pas nécessairement faire de travaux. Aussi, en leur proposant une salle de bain ou une cuisine refaite à neuf, cela les incitera davantage à proposer une offre.
Néanmoins, si vous n’aviez pas prévu de budget travaux, pas d’inquiétude, ils ne sont pas toujours nécessaires ! Il suffit de moderniser la pièce grâce au Home Staging. Peinture, aménagement, changement du plan de travail… Vous pourrez ainsi redonner un coup de neuf à vos pièces sans que cela ne vous coûte une fortune.
La valeur verte du bien immobilier
La valeur verte d’un logement correspond à l’augmentation de la valeur du bien, engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale par rapport à un autre bien. Aussi, plus votre bien est vert, plus sa valeur augmentera.
La performance énergétique de votre bien a donc un impact non négligeable sur sa valeur. Vous pouvez envisager de réaliser des travaux pour améliorer votre diagnostic de performance énergétique (DPE). De nombreuses caractéristiques influencent la performance énergétique d’un bien. Il peut s’agir de l’isolation, des du choix des fenêtres ou encore du système de chauffage. Cela a un certain coût mais il est possible d’obtenir des aides de l’Etat pour la réalisation de ce type de travaux, par exemple, le prix d'une chaudière à granulés est significativement rabaissé par les différentes subventions disponibles..
L’imposition de la plus-value immobilière
Dans certains cas, la plus-value immobilière peut être imposable. C’est le cas s’il s’agit de votre résidence secondaire ou d’un investissement locatif.
La plus-value sera alors imposée à hauteur de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). Toutefois, vous pouvez bénéficier d'abattements avec les années. L’impôt sur la plus-value est prélevé au moment de la signature de l’acte de vente définitif. C’est le notaire qui est chargé de reverser la somme à l'administration fiscale.
Pour calculer de manière précise votre plus-value immobilière et ainsi avoir une idée du montant d’imposition, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne.
En revanche, certaines plus-values sont exonérées d’impôts en fonction de la nature du bien. C’est le cas des résidences principales, des dépendances, d’un bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000€ ou encore d’un bien détenu depuis plus de 22 ans.