Copropriété : le rôle de l’assemblée générale dans les décisions de travaux
Si le logement dont vous êtes propriétaire fait partie d’une copropriété, alors vous êtes sans doute convié à l’assemblée générale qui a lieu une fois par an. Lors de l’AG, vous serez consulté sur différents points, notamment sur les travaux à prévoir sur le bâtiment. En règle générale, la résolution devra obtenir une majorité simple ou une majorité absolue en fonction de l’importance des travaux. Parfois un vote à double majorité ou à l’unanimité sera requis pour une modification de structure.
Point sur les différents votes en assemblée générale.
Quels sont les travaux soumis au vote d'une assemblée générale ?
Bien évidemment, tous les travaux qui concernent les parties communes sont abordés dans l'ordre du jour lors de l'AG. Les travaux dans une copropriété concernent toutes les interventions sur façade, toiture et intérieur de la copropriété : ravalement, rénovation énergétique, peinture de la cage d’escalier...
Concernant le gros œuvre du bâtiment, là encore toute intervention passera par un vote à l’assemblée générale. Sont concernée, par exemple, une partie de la plomberie, à savoir les grosses canalisations qui traversent les appartements et qui impactent donc tous les propriétaires.
En cas de ravalement de façade, les travaux feront l’objet d’un vote à la majorité absolue voire à la double majorité en cas de modification de la structure.
Les travaux en partie privative sont-ils soumis à un vote en AG ?
Vous souhaitez ajouter une fenêtre de toit, des volets ou tout autre modification qui touche à la structure du bâtiment ou au visuel extérieur ? Il est important de savoir que certains travaux, même dans les parties privatives, doivent obtenir l'accord des copropriétaires. Il est conseillé de vous renseigner auprès du syndic avant de commencer les travaux.
Quelles sont les différentes majorités pour un vote en AG ?
En fonction de l'importance des travaux, il faut une majorité simple, absolue, double ou à l'unanimité pour que la résolution soit adoptée. Chaque copropriétaire représente des tantièmes qui correspond à une quote-part de parties communes. Les voix des copropriétaires présents ou représentés sont comptabilisés sous la forme POUR – CONTRE - ABSTENTION.
Il existe 4 types de votes en AG réglementés par la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- La majorité simple : article 24
Ce vote est requis pour l'entretien des parties communes.
- La majorité absolue : article 25
Ce vote va concerner des travaux importants comme un ravalement, la réfection d'une toiture, la rénovation énergétique incluant l’isolation ou la pose de fenêtres.
- La double majorité : article 26
Cela concerne des travaux de surélévation ou de modification importants adoptés à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) détenant les deux tiers des voix.
- L'unanimité
Les décisions les plus importantes requièrent le vote de tous les copropriétaires, sans exception.
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Récapitulatif des règles de vote en fonction de la nature des travaux
| Vote | Travaux |
| Majorité simple | Approbation des comptes, remplacement d'un appareil usagé, diagnostic technique de l'immeuble, travaux favorisant l'accès aux personnes à mobilité réduite |
| Majorité absolue | Ravalement, installation d'ascenseur, réfection de toiture, rénovation électrique, chauffage central collectif, compteur d'énergie thermique ou d'eau froide, création d'un espace vert... |
| Double majorité | Modification du règlement de copropriété, travaux de surélévation |
| Unanimité | Suppression d'un équipement collectif (ascenseur, chaudière), changement de destination d'un immeuble, aliénation des parties communes, souscription d’un emprunt bancaire |
Il est parfois difficile de définir quel type de vote en assemblée générale est nécessaire pour faire adopter une décision. En effet, la frontière entre les différentes catégories de travaux est parfois floue. C'est pourquoi, il est important de se référer au professionnalisme du syndic pour déterminer les votes correspondant aux travaux.