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Depuis quelques années, les acteurs de l’habitat social ont pour mission de faire progresser l’accession à la propriété. De ce fait, on assiste à une multiplication des programmes de construction mixtes accession/locatifs, mais également à la vente de logements directement au sein des HLM, faisant d’eux des copropriétés à part entière. Les bailleurs sociaux syndic de copropriété sont donc de plus en plus nombreux et doivent assumer les responsabilités imputées à leur nouvelle activité, c’est-à-dire la gestion des copropriétés.
Dans la suite de cet article, nous allons voir comment les bailleurs sociaux syndic gèrent les travaux en copropriété ?
Les bailleurs sociaux syndic de copropriété
Les bailleurs sociaux sont donc de plus en plus amenés à endosser la responsabilité des syndics de copropriété. Nous avons évoqué en introduction la problématique de l’accession à la propriété au sein des logements sociaux comme raison à cette évolution, mais ce n’est pas la seule. La législation encadrant leur activité est également de plus en plus insistante.
L’impact de la loi ELAN
La législation est très forte dans l’immobilier, et l’est d’autant plus dans l’immobilier social avec notamment la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Promulguée le 23 novembre 2018, cette loi ELAN regroupe plusieurs ambitions à long terme :
- La restructuration et le renforcement du secteur du logement social
- L’augmentation des constructions, de meilleure qualité et moins cher
- Favoriser la mixité sociale
- Améliorer le cadre de vie et renforcer la cohésion sociale
Dans cet objectif d’évolution, les bailleurs sociaux sont encouragés à vendre les logements construits ou acquis depuis plus de 10 ans. Le locataire du logement est alors prioritaire sur l’achat du bien, à condition d’y habiter depuis au moins deux ans. Il peut également transmettre cette priorité à son conjoint, ou, dans le cas où leurs ressources seraient inférieures à celles fixées par la Loi, à ses ascendants ou descendants.
Si un bien est vendu dans un immeuble alors il devient une copropriété. Néanmoins, la loi ELAN permet aux bailleurs sociaux syndic de repousser jusqu’à 10 ans maximum la mise en copropriété de l’immeuble à partir de la vente du premier logement.
La responsabilité des bailleurs sociaux syndic de copropriété
Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Sa mission principale est de faire respecter à l’ensemble de l’immeuble le règlement de copropriété ainsi que les différentes décisions votées en assemblée générale. Dans ce cadre-ci, il est notamment tenu de faire respecter les délais de réalisation des travaux et des décisions votées.
Plus vulgairement le syndic est considéré comme le « gardien » de la copropriété. C’est l’entité qui est le garant de sa bonne conservation, sa gestion et le bon état des parties communes. Il a également pour mission la gestion comptable et financière de la copropriété. Bien entendu dans le cadre de cette activité la gestion des travaux en copropriété prend une place importante.
Toutes ses fonctions sont nouvelles pour les acteurs du logement social. Réalisation d’états datés, gestion des paies, des travaux, gestion des sinistres en copropriété, des interventions, gestion des assemblées générales de copropriété etc. S’approprier des nouvelles responsabilités et s’adapter à de nouvelles attentes est un vrai défi pour les bailleurs sociaux.
Cette évolution est bénéfique pour ces derniers qui montent en compétence tout en permettant à de nombreuses personnes de devenir propriétaires. C’est pour cette raison et assurer une transition efficace qu’il est d’ailleurs conseillé de s’équiper d’un logiciel de syndic de copropriété adapté aux bailleurs sociaux.
La gestion des travaux en copropriété par les bailleurs sociaux syndic
Au sein d’un immeuble, les travaux privatifs concernent les modifications qu’un copropriétaire va réaliser chez lui sans avoir besoin d’autorisation. Parfois selon le champ d’application, ces travaux nécessitent la validation de la copropriété afin d’être réalisés. C’est également le cas des travaux d’intérêt collectif qui se divisent en plusieurs types, dont certains sont obligatoires :
- Les travaux d’entretien
- Les travaux de réfection et d’accessibilité
- Les travaux d’amélioration
Les travaux en copropriété : des décisions prisent lors de l’assemblée générale
Les travaux sont votés en assemblée générale. Ce moment est l’évènement le plus important de l’année au sein d’une copropriété. Son objectif est d’établir un rapport sur l’année écoulée, puis de réaliser une projection sur celle à venir en prenant des décisions qui impacteront la gestion de la copropriété. Bien entendu les finances de l’immeuble sont également concernées.
Cette « cellule de résolution » doit se tenir au minimum une fois par an, mais peut également être convoquée à partir du moment où le syndic ou le conseil syndical le jugent nécessaire. Par exemple dans le cadre de travaux de copropriété à caractères urgents, indispensables à la sauvegarde de l’immeuble.
Quelle que soit l’importance de l’immeuble, la totalité des copropriétaires sont invités à y participer en présentiel, mais également à distance depuis le décret 2019-650 de la loi ELAN. C’est l’occasion pour eux prendre part à l’administration de la copropriété.
Ils y votent entre autres le budget prévisionnel et prennent les décisions liées au règlement, à l’entretien des parties communes, aux actes d’acquisition/vente, aux travaux et à l’enveloppe budgétaire allouée pour les réaliser.
Quelles responsabilités du bailleur dans le déroulement des travaux ?
Ainsi, les bailleurs sociaux syndic ont pour mission la bonne tenue des assemblées générales de copropriété. Cependant la partie la plus importante de leur travail reste à venir : être garant de la réalisation des décisions adoptées.
En effet, une fois les résolutions votées et les travaux décidés, il est de la charge du bailleur social de faire établir plusieurs devis auprès de différentes entreprises (deux au minimum) afin de les comparer. C’est ce qu’on appelle la mise en concurrence. C’est un procédé obligatoire, et ce, pour tous les types de travaux d’intérêt collectif en copropriété.
À noter que les copropriétaires peuvent, via le biais qu’une délibération expresse en assemblée générale, imposer l’établissement d’au moins trois devis différents pour chaque mise en concurrence. Le chantier démarre lorsque l’entreprise qui correspond le plus au besoin de la copropriété est sélectionnée.
Si les travaux en question relèvent de la garantie décennale, le bailleur doit au préalable souscrire à une assurance dommages-ouvrage. Cependant ce choix n’est pas laissé au hasard et doit également être voté à la majorité à l’occasion de l’assemblée générale de copropriété. Si ce n’est pas le cas sa responsabilité pénale est engagée, sauf si l’assemblée s’oppose à cette souscription.
Une fois ces questions réglées, ses nouvelles responsabilités lui demandent de vérifier et de suivre la bonne exécution des travaux tout au long de leur réalisation.
La particularité des travaux urgents en copropriété
Parfois des évènements imprévisibles viennent bouleverser la vie de la copropriété. Lorsque cela arrive, la loi autorise les bailleurs sociaux syndic à entreprendre des travaux sans consulter l’assemblée générale des copropriétaires en amont. Souvent impossible à reporter à plus tard, ces interventions à caractère urgentes et indispensables concernent un besoin de réparation conséquent lié à la conservation et la sauvegarde de l’immeuble :
- La remise en état des canalisations
- Les travaux renforçant la sécurité de la copropriété
- Le changement d’une canalisation servant aux eaux usées
- Le remplacement ou la réparation d’une chaudière endommagée
- Les problèmes d’étanchéité des toitures-terrasses
- Le dysfonctionnement du système de chauffage de la copropriété
La livraison finale des travaux en copropriété
La réception des travaux en copropriété se fait par le syndic ou le bailleur. Cette étape n’est pas à négliger. C’est le moment de contrôler et d’assurer la bonne validité des travaux, conformément à la commande originelle. Le respect des conditions établies à travers le devis sont également vérifiées. Face à des cas de malfaçons ou de réalisations altérées, le réceptionnaire des travaux aura pour mission de remettre en cause la responsabilité de l’entreprise, ou bien de faire appliquer les garanties légales (dommage-ouvrage, responsabilité civile etc.).
En cas de négligence de la part du gestionnaire de copropriété, sa responsabilité peut être engagée et il risque une condamnation, notamment si ses erreurs ont résulté sur un préjudice pour la copropriété ou pour un copropriétaire.